贈与登記

不動産を贈与した場合、法務局で所有権移転登記が必要になります。

生前贈与の場合、真っ先に皆様が心配するのは、贈与税かと思います。

不動産の贈与を行う場合に良く利用される贈与税の軽減方法は、以下の方法となります。

１．暦年贈与（基礎控除）

２．夫婦間の贈与の特例（配偶者控除）

３．相続時精算課税制度 

暦年贈与

贈与税は、年間110万円までは非課税となっております。（贈与税の基礎控除） 

これを利用して、不動産を何年かに分けて贈与するという方法があります。 

贈与税は、贈与額が高くなるのに応じて税率が高くなり、最高55％の税率となっております。具体的には200万円までは10％ですが、そこから徐々に税率があがります。 

そこで、例えば、900万円の不動産を1回で子供に贈与した場合、30％の税率（控除額90万円）が掛かり147万円の贈与税が掛かります。 

それを3回に分けて贈与した場合、1回あたりの税率が10％で収まり19万円の贈与税となります。そして3回贈与を行いますので19万円×3回分は57万円となり、1回で贈与した場合と比較して90万円も贈与税に差が生じます。 

但し、注意しなければならない事項としては、例えば、最初から3年間に分けて贈与するという契約の場合は、贈与税の話からすると一括で贈与するのと変わらず高い税率（上記の例ですと10％ではなく30％）になる可能性があります。 

贈与税の基礎控除については、贈与を受ける方には制限はありません。（相続時精算課税制度を利用している方は除く） 

夫婦間の贈与の特例（配偶者控除）

婚姻期間が20年以上の夫婦の間で自宅（居住用不動産）を贈与する場合、2,110万円までは贈与税が非課税となります。 

当事務所でご相談頂く例としては、以下の様なケースが多いです。 

『相続の時に不動産の名義変更をするのはとても大変だから、多少費用が掛かっても、生前に妻の名義にしておいてあげたい』 

『今のままだと相続税の申告義務が生じるが、妻に不動産を贈与すると相続税の基礎控除額以下になり、自分が亡くなった時の相続の手続きが簡単になるから、妻の名義にしておきたい』 

『子供の中で、何を考えているのか分からない子供がいるから、とりあえず妻の名義に自宅をしておけば、自分に将来何かあった場合でも、妻は住むところだけは確保できるので、生前に贈与したい』 

夫婦間の贈与の特例（配偶者控除）を使用する場合には、税務署に申告が必要となり、不動産については居住用不動産と要件も決められておりますので、予め確認が必要です。 

相続時精算課税制度

相続時精算課税制度を利用すると、2,500万円までは、贈与税が掛からずに不動産を贈与することが可能です。 

しかし、相続時精算課税制度を利用した場合、次の2つの点について注意が必要です。 

1つ目は、相続の時に贈与時の不動産の価格を持ち戻す事になります。 

例えば、贈与時の不動産の価格が2,000万円で、贈与した方（贈与者）のお亡くなりになられた時の財産の総額が3,000万円だったとすると、相続税の計算においては、お亡くなりになられた際の財産総額3,000万円に相続時精算課税贈与の2,000万円を加算して、5,000万円として計算することになります。 

この様に考えると、戦略的に相続時精算課税制度を利用しない限りは、相続税の節税効果はありません。 

例えば、賃料が発生する建物だけを相続時精算課税制度を利用して贈与する場合、結局将来発生する賃料相当額についても贈与しているのと同様の効果がありますので、その様なケースの場合ですと、相続税対策としても相続時精算課税制度が有効と言われております。その他としては、不動産の価値が上昇している様なケースですと、贈与時の不動産の価格を持ち戻すことになりますので、相続時にそのまま不動産を所有している場合に比べて有利になるケースもあります。 

持ち戻しについては、税金の計算上持ち戻すということになりますので、実際に財産をお亡くなりになられた方名義にまた戻さなければならない訳ではありません。但し、遺留分に違反する贈与の場合、他の相続人から遺留分に関する請求を受ける可能性はあります。 

贈与の際の必要書類

 １．権利証又は登記識別情報

２．贈与を受ける方（受贈者）の住民票

３．贈与する方（贈与者）の印鑑証明書

４．固定資産税の評価額証明書及び名寄帳
※贈与者から委任状を頂き、当事務所で取得します。

５．実印

６．免許証等の身分証明書 

税理士の紹介が必要な方は、当事務所で税理士も紹介致します。 

当事務所では、税理士と連携して、ワンストップで贈与の手続きを対応します。税理士が不動産の評価を算出するために必要な書類一式も当事務所で準備致しますので、書類の無駄もありませんし費用の節約にもなります。 

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